부동산시장 침체가 장기화 되고, 아파트 입주권이나 분양권의 전매제한이 일반화됨에 따라 불법 전매의 유혹을 이겨내지 못하는 고객들이 왕왕 있다.

최근 몇몇 택지의 분양열기가 이어지면서 불법 전매가 심심치 않게 일어나고 있는 모양새다. 그만큼 부동산 자산을 논할 때 빼놓을 수 없는 게 양도세에 대한 부분일 것이다. 부동산 매매거래로 발생하는 양도차익에 대해서는 양도소득세를 신고ㆍ부과하게 되는데, 양도소득세 합산기간(1년) 내 다수의 매매거래가 존재할 때는 양도차익을 합산해 신고해야 한다(이 때 과표구간이 달라져 세율이 바뀌고, 추가징수나 환급이 발생할 수 있다).

양도세 신고기한(5월말) 내 신고를 하지 않으면 20%의 무신고가산세가 부과되며, 부정행위로 양도소득금액을 과소 신고한 경우에는 40%의 신고불성실 가산세가 부과된다. 금액자체를 허위로 신고하거나 신고기준을 속이는 경우가 흔히 알고 있는 불성실 신고의 유형이라 할 수 있는데, 이 중 전매에 대한 부분은 다소 생소하게 다가올 수 있어 이달에는 이 부분에 대해 집중적으로 살펴보고자 한다.

▣ 불법 전매, 왜 생길까?
불법전매는 비당첨자 중 전매제한이 종료되는 시점에서 가치 상승을 염두에 둔 매수 희망자가 프리미엄을 얹어서라도 아파트 분양권 매입을 희망하고, 금융 비용에 대한 부담가중 등으로 중도금과 잔금납부가 어려운 당첨자의 경우 약간의 프리미엄을 얹어서라도 매도를 하고자 하기 때문에 이러한 수요와 공급이 시장을 형성, 거래가 이뤄지는 것이다.

이 경우 매도자는 추가 자금 조달에 대한 부담을 덜고, 매수자는 경쟁이 약한 시점에서 권리를 선점할 수 있는 기회를 갖게 되며, 거래가 성사된 이후 전매제한 기간이 끝나는 시점까지 명의 이전을 지연시킴으로써 운이 좋다면 불법행위에 대한 제재를 피할 수도 있다. 그러나 이러한 절차상 문제에 따른 불법전매의 피해사례도 그만큼 많다.

▣ 불법 전매, 불법이니 무효다?
불법 전매 사실만으로는 전매계약의 효력까지 무효로 하지 않고, 무명계약에 해당한다는 대법원의 판례가 있다. 다만, 불법전매 사실이 드러날 경우 매도자와 매수자, 중개거래인까지 처벌을 받으며, 3년 이하의 징역 또는 3,000만 원 이하의 벌금형을 받게 된다(주택법제96조제2호). 시장 변화로 일방의 억울함이 발생해 불법거래를 문제 삼아 조금이나마 보상을 바라는 경우가 간혹 있으나 사실상 협박 카드 외의 실효성은 없으며, 당사자가 직접 고발하는 경우도 극히 드물다.

전매 제한 기간 내 입주권ㆍ분양권의 전매는 어디까지나 불법이며, 불법 거래에 의한 문제가 발생할 경우 그 어떤 법적인 보호도 받지 못한다. 또한 최근 정부는 다운계약서 등 거짓계약서를 작성한 경우 1세대1주택 비과세 대상자 또는 8년 자경농지 양도 등 감면대상자라 하더라도 비과세 감면세액을 추징하고, 부동산 취득자에 대해서는 해당 부동산을 양도할 때까지 계속적으로 사후 관리를 하여 비과세 또는 감면을 배제한다는 입장이다. 따라서 이러한 피해를 고스란히 떠안지 않기 위해서라도 입주권이나 분양권을 전매 제한기간 내 매매하는 것은 매도자와 매수자 모두 반드시 피해야 할 것이다.

출처: 미래에셋생명 러브에이지 매거진(정보현 VIP마케팅팀 부동산컨설턴트 CCIM)